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SAIBA MAIS SOBRE O TEMA DESAPROPRIAÇÃO DE IMÓVEIS

Recentemente, o advogado Álvaro Diniz, da Almeida Regularização Imobiliária, participou do Seminário de Direito Urbanístico, promovido pela OAB MG, no qual foi discutido o tema “Desapropriação de Imóveis Urbanos”. Como o assunto é de interesse público, o advogado da Almeida resolveu escrever sobre o tema para esclarecer as principais dúvidas de quem está passando por um processo de desapropriação do imóvel. Confira:

O QUE É DESAPROPRIAÇÃO?

A Desapropriação é o instrumento jurídico que o Poder Público retira do cidadão o direito a sua propriedade através de um ato administrativo. Isso ocorre com base em um interesse público ou social e, nesta situação, o cidadão cujo imóvel é desapropriado recebe uma indenização justa e prévia, como dispõe o inciso XXIV da Constituição da República.

Além do mais, ao contrário da ideia de que apenas o particular pode ser desapropriado, a União pode desapropriar o Estado e o Estado pode desapropriar o Município.

O Decreto-lei de 3365 de 1941 dispõe sobre a Desapropriação por Utilidade Pública enquanto a Lei 4.132/ de 1962 trata a Desapropriação por Interesse Social. Nota-se que ambos os dispositivos legais são anteriores a Constituição Federal da República de 1988.

A Desapropriação se configura claramente como uma limitação ao direito fundamental à propriedade contido no inciso XXII do artigo 5º. Entretanto, para que possa ser aplicado o instituto da Desapropriação é necessário que o proprietário do bem seja indenizado de forma justa, prévia e em dinheiro, como também está contido no dispositivo constitucional do inciso XXIV, artigo 5º.

UMA DÚVIDA MUITO COMUM ENTRE AS PESSOAS QUE ESTÃO PASSANDO POR UM PROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃO: COMO É CALCULADO O VALOR DA INDENIZAÇÃO DA DESAPROPRIAÇÃO?

Primeiramente, o valor da indenização é calculado pelo ente público titular do procedimento de Desapropriação. Mas, atenção: normalmente, o valor a ser pago é instruído por um laudo técnico de avaliação que é calculado com base em dados de mercado.

Ocorre que esse valor na maioria das vezes não está atualizado com as referências reais do Mercado Imobiliário, estando normalmente subavaliados, com valores bem inferiores aos negociados.

Considerando o caráter da necessidade pública e interesse social que envolve os procedimentos da desapropriação, o Princípio da Primazia do Interesse Público sobrepõe o interesse privado e a pessoa prestes a passar por essa restrição da propriedade não poderá se opor ao procedimento, cabendo apenas discutir o valor indenizatório.

Neste caso, o valor da indenização poderá ser discutido em um processo judicial, sendo assegurado o direito do proprietário desapropriado de apresentar o valor que entende ser o justo.

Nesse momento é de extrema importância que o proprietário que está sendo desapropriado apresente um laudo de avaliação elaborado por um perito. O Recomendável é que esse laudo técnico seja feito por um Engenheiro devidamente cadastrado no Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias (IBAPE).

Com o auxílio de um advogado, o laudo de avaliação, elaborado pelo perito assistente técnico, será apresentado juntamente com uma contestação no processo judicial. 

Entretanto, o Juiz da causa poderá ou não conceder a imissão na posse com base no laudo. Na sequência, com o objetivo de auxiliar o Juiz no caso, será designado um perito avaliador de confiança do Juízo para elaborar um laudo técnico que possibilitará uma indenização mais justa ao proprietário do imóvel.

Em que pese toda existência de um procedimento judicial expropriatório, é importante lembrar a possibilidade de fazer a composição através de um procedimento amigável que detalharei mais adiante.

COMO ACONTECE O RECEBIMENTO DOS VALORES NO PROCESSO JUDICIAL EXPROPRIATÓRIO?

Após os valores apresentados no laudo prévio e valores depositados no processo judicial, o Juiz poderá emitir o expropriante liminarmente na posse do imóvel e a parte expropriada poderá levantar todo o valor depositado. Caso concorde com o valor, e encerra-se o processo. Entretanto, se o proprietário do imóvel desapropriado não concordar com o valor da indenização, ele terá a opção de receber 80% dos valores depositados e continuar discutindo judicialmente a questão indenizatória.

Vale destacar a importância de o reclamante contratar um perito assistente técnico junto com um advogado para acompanharem todo o procedimento judicial e a elaboração do laudo técnico do perito judicial. O perito assistente técnico irá apresentar um laudo de sua autoria e irá elaborar questionamentos ao laudo técnico do perito judicial para instruir a formação do laudo deste perito.  

Após as convicções formadas pelo Juízo e a homologação do laudo técnico definitivo, a parte expropriada poderá receber os valores.

Caso a parte expropriada já tenha recebido 80% dos valores depositados, ao final do processo ela receberá os 20% restantes mais a diferença entre o valor do laudo prévio e o valor definitivo do laudo homologado.

Nesse momento surge um ponto bastante polêmico em relação ao pagamento da diferença do valor homologado: a possibilidade do ente público poder pagar através de título precatório o proprietário do imóvel desapropriado. Sem adentrar muito na questão legal do pagamento através de precatório, entendo ser completamente inconstitucional essa prática do ente público.

Conforme já explicado, o texto constitucional prevê no inciso XXIV do artigo 5º o pagamento da indenização de forma justa e prévia. Sabendo o longo prazo para pagamento dos títulos precatórios, torna-se extremamente penoso para a parte expropriada ter a sua propriedade retirada e ainda aguardar o pagamento deste título para o recebimento de um valor justo. Portanto, esse pagamento deverá ser feito de forma prévia.

COMO ACONTECE O RECEBIMENTO DESSES VALORES EM UMA NEGOCIAÇÃO AMIGÁVEL?

A negociação de uma desapropriação pode ser feita de forma amigável extrajudicialmente. Caso seja possível ser feito, entendo que o acordo extrajudicial é a melhor forma para recebimento de forma justa e prévia.

Os valores pagos na negociação extrajudicial não serão realizados através de título precatório e a parte expropriada receberá o valor acordado integralmente em dinheiro no momento em que assinar a Escritura Pública de Desapropriação Amigável. Além disso, o ente expropriante será o responsável pela lavratura da escritura de desapropriação e o posterior registro.

Importante informar também que o valor recebido em um procedimento de desapropriação, tanto amigável quanto judicial, será isento de imposto de renda. Além do mais, o valor recebido não será considerado ganho de capital, pois a quantia possui caráter indenizatório. No entanto, para essa isenção tributária valer, é necessário que haja o Decreto de Utilidade Pública instruindo a desapropriação.

É NECESSÁRIO QUE A PESSOA EXPROPRIADA ESTEJA COM A DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL REGULARIZADA PARA RECEBER A INDENIZAÇÃO?

Para a pessoa que está passando pelo procedimento de indenização possa receber o valor da Desapropriação é extremamente necessário que a documentação do imóvel esteja devidamente registrada em seu nome.

O Juízo da desapropriação que conduz o procedimento expropriatório só irá autorizar o pagamento da indenização se a parte comprovar que é proprietária do bem, apresentando a certidão de matrícula do imóvel. Além disso, para dar andamento não será possível dar andamento a um acordo amigável extrajudicial se a matrícula do imóvel não está apta ao registro de uma Escritura de Desapropriação.

Por isso é de extrema importância que a pessoa que está na iminência de sofrer uma desapropriação esteja com a documentação do seu imóvel em dia ou comece imediatamente a regularizá-lo.

Então, proprietário, caso esteja passando por um procedimento de desapropriação, a Almeida Regularização Imobiliária instrui você a consultar um advogado e também um perito.  No mais, ficou alguma dúvida? Entre em contato com nossa equipe pelos telefones: (31) 9 8726-3145 / (31) 9 8726-3147, ou envie sua dúvida pelo nossa página de contato.