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“Usucapião pode ser adquirida diretamente no cartório sem que seja necessário recorrer ao processo judicial”, entenda:

O advogado Álvaro Diniz, da Almeida Regularização Imobiliária, marcou presença no II Seminário Usucapião Extrajudicial, promovido pela OAB-MG. Por meio de palestras, o evento discutiu sobre a nova modalidade intitulada Usucapião Extrajudicial, que permite que o pedido de usucapião seja feito diretamente no cartório sem que ocorra processo judicial. Como muitos brasileiros estão passando ou já passou por um problema dessa natureza, Dr. Álvaro resolveu escrever sobre o tema, destacando a nova modalidade de usucapião e esclarecendo as principais dúvidas.

 Almeida    

PRIMEIRAMENTE, O QUE É USUCAPIÃO?

A usucapião é o direto a aquisição da propriedade ou direito real sobre bem móvel ou imóvel. A usucapião só pode ser solicitada se o cidadão estiver utilizando o bem por um decurso de tempo como se ele fosse o proprietário do imóvel. Além disso, se faz necessário ressaltar que essa posse deve ser mansa, pacífica e notadamente reconhecida por terceiros.

Almeida

VAMOS SUPOR, O CIDADÃO ESTÁ NA POSSE DE UM IMÓVEL, DE FORMA MANSA, PACÍFICA E UTILIZANDO O BEM POR UM DECURSO DE TEMPO. DÚVIDA: ESSE CIDADÃO PODE SE CONSIDERADO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL?

Não pode ser considerado proprietário do imóvel. Para que a pessoa que está na posse de um imóvel tenha o seu direito de usucapir o bem é necessário o reconhecimento através de um procedimento de usucapião. Até entrar em vigor o novo Código de Processo Civil no ano passado, era necessário um processo judicial para que ao final tivesse uma sentença declaratória do direito à usucapião. Entretanto, recentemente previsto no citado dispositivo legal, surgiu a possibilidade de se reconhecer o direito à usucapião extrajudicialmente, procedimento que detalharemos mais adiante.

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EXISTEM VÁRIAS MODALIDADES DE USUCAPIÃO. QUAIS SÃO? É NECESSÁRIO EXPÔ-LAS PARA O POSSUIDOR SABER EM QUAL SITUAÇÃO ELE PODE SE ENQUADRAR AO DIREITO À USUCAPIÃO.

Usucapião ordinária – De acordo com o Código Civil, esta modalidade depende de justo título e de boa-fé. Além disso, a usucapião ordinária pode ser solicitada nas situações cujas características são: ter adentrado de forma pacífica sem objeção do antigo possuidor/proprietário e viver lá de maneira contínua por um prazo de, pelo menos, 10 anos. No entanto, este prazo pode ser reduzido para cinco anos, caso o possuidor tenha feito investimentos no imóvel e o transformado como sua moradia habitual.  

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Usucapião extraordinária – Esta modalidade, segundo o Código Civil, pode ocorrer mesmo se não houver justo título ou boa-fé. E para ser solicitada é necessário: posse pacífica, sem oposição do antigo dono, num prazo de, pelo menos, 15 anos. Entretanto, este prazo pode cair para 10 anos caso o possuidor utilize o imóvel como sua moradia ou tenha feito obras ou serviços de caráter produtivo.

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Usucapião especial urbano – Conforme o Código Civil, não é necessário justo título e a boa-fé é suposta para solicitar esta modalidade. Além disso, o possuidor não pode ter qualquer outro imóvel, o pedido em questão deve ser utilizado para moradia da família e a área dele precisa ser de até 250 metros quadrados. Neste caso, o prazo para o pedido é de, pelo menos, cinco anos. 

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Usucapião especial rural – O Código Civil afirma que, neste caso, não é preciso de justo título e a boa-fé pode ser presumida. O possuidor não pode ter qualquer outro imóvel. Além disso, o imóvel não pode ser maior que 50 hectares e ele precisa ser utilizado como moradia da família. Também é preciso produzir nesta terra.   

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Usucapião coletivo – Segundo o Código Civil, esta modalidade é para imóveis com área acima de 250 metros quadrados ocupadas por famílias de baixa renda. É importante ressaltar que, neste caso, o prazo para fazer o pedido é de, pelo menos, 5 anos e os possuidores não podem ter qualquer outro imóvel”.  

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A RECENTE INOVAÇÃO LEGAL TROUXE UMA NOVA MODALIDADE DENOMINADA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. POR FAVOR, COMENTE SOBRE ELA…

Com reforma do Código do Processo Civil agora é possível requerer a Usucapião Administrativa, sem ser necessário recorrer ao processo judicial. Quem adquiriu ou recebeu legalmente um imóvel, através de um documento translativo do bem a justo título, poderá ter a sua legítima posse reconhecida através de um procedimento extrajudicial, sem ter que esperar por anos até a conclusão de uma ação judicial com a decisão declaratória do direito.

A Usucapião Extrajudicial surge como uma tendência contemporânea de potencializar os mecanismos extrajudiciais de resolução dos conflitos, garantindo a celeridade, eficácia e segurança jurídica às partes envolvidas. E ainda tem como objetivo desafogar o judiciário, conforme entendimento do Ilustre Doutor Marcelo Rodrigues, Desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais.

O Novo Código de Processo Civil, Lei 13.105 de 16 de março de 2015, dispôs em seu artigo 1071 sobre a Usucapião Extrajudicial, veja-se:

 

Art. 1.071.  O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:        (Vigência)

“Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

  • 1oO pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.
  • 2oSe a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.
  • 3oO oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
  • 4oO oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
  • 5oPara a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.
  • 6oTranscorrido o prazo de que trata o § 4odeste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
  • 7oEm qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.
  • 8oAo final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.
  • 9oA rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
  • 10.  Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”

 

A Usucapião Extrajudicial tem a natureza jurídica de um pedido de cunho meramente administrativo.

 O procedimento tem o seu início através do reconhecimento da posse, constante de uma ata notarial lavrada pelo tabelião de um Cartório de Notas. Após a conclusão dessa ata, o advogado deverá elaborar um requerimento que será instruído com todos os demais documentos exigidos e encaminhado ao Cartório de Registro de Imóveis da comarca competente.

O oficial do Cartório de Registro de Imóveis vai analisar a documentação e dar prosseguimento ao feito. Primeiro, o oficial irá intimar o proprietário constante do registro. Depois dará publicidade ao pedido através da publicação de um edital. Não havendo objeção, e após cumprir todos os procedimentos legais, finalmente será registrada a aquisição do imóvel usucapiendo conforme as descrições apresentadas, podendo, assim, ser aberta uma nova matrícula.

Almeida

PARA FECHAR, A USUCAPIÃO É O INSTRUMENTO MAIS ADEQUADO PARA REGULARIZAR A PROPRIEDADE DO IMÓVEL?

É importante esclarecer que a Usucapião é apenas uma das formas de regularização do domínio de um bem imóvel, nem sempre sendo o melhor instrumento jurídico para que o possuidor se torne o proprietário do bem em que é exercido a sua posse.

Almeida

Então, fique atento. Caso você esteja solicitando usucapião ou passando por um problema no qual você pode requerer usucapião, procure um advogado e faça valer o seu direito. Ainda ficou alguma dúvida? Entre em contato com a nossa equipe pelos telefones: (31) 9 8726-3145 / (31) 9 8726-3147 / (31) 3224-0942, ou envie sua questão para a nossa página de contato